Нужен ли акт приема-передачи при покупке квартиры и как его правильно оформить

Сделки с недвижимостью – самые дорогие из тех, что доступны гражданам. Крайне важно правильно оформить документы, чтобы избавить себя от неприятностей в будущем. Как покупателю, так и продавцу нужен акт приема-передачи жилья. В нём в свободной форме отражаются ключевые параметры – состояние недвижимости в момент перехода права собственности, меблировка, наличие/отсутствие счётчиков, их показания и прочее.

Образец акта купли-продажи квартиры

Документ является обязательным, в ряде случаев без него невозможно зарегистрировать сделку, получить налоговый вычет. Давайте поговорим о том, как правильно составить акт приема-передачи, какие ошибки допускают стороны при его заполнении и нужны ли свидетели при подписании документа.

Гражданский кодекс

Законом предусмотрены определенные требования к сделкам с недвижимостью. Ст.556 ГК РФ оговорено обязательное наличие передаточного акта либо иного документа, подтверждающего это событие. Кроме того, такая сделка всегда осуществляется в письменной форме, а завершенной считается в момент государственной регистрации права.

Итак, вопрос, нужен ли акт приема-передачи квартиры, определён законом. Сведения о фактическом исполнении обязательств могут быть отражены и в соглашении о купле-продаже, но лучше оформить это отдельным документом. На вторичном рынке договор является актом приема-передачи, если в нём прописан факт отчуждения и принятия недвижимости. В противном случае, необходимо составлять отдельную бумагу.

Если же речь идёт о первичном рынке, ограничиться договором не получится, акт должен быть подписан сторонами, а приёмка — состояться. Жёстких требований к документу не предусмотрено.

Зачем нужен документ

Акт приема-передачи квартиры в новостройке обязателен, так как без него жилое помещение не будет зарегистрировано в Росреестре. Этот же документ нужен для получения налогового вычета в органах ФНС или по месту работы. Во всех остальных случаях при покупке квартиры акт необязателен, если вопрос отчуждения собственности отражен в договоре. Но это не значит, что от него стоит отказываться.

Документ позволяет достоверно установить следующие обстоятельства:

  1. Текущее состояние помещения (наличие мебели, вид входной двери и окон, явные недостатки);
  2. Показания счётчиков (водо/электро/тепло/газоснабжения);
  3. Наличие в квартире имущества, передаваемого вместе с недвижимостью (мебель, бытовая техника, сантехника);
  4. Отсутствие у сторон взаимных претензий по поводу состояния квартиры.

Акт приема-передачи при ипотеке (на первичном рынке) необходим, чтобы отчитаться перед банком. Форма документа законодательством не установлена. Но, исходя из сложившейся практики, в нём должны быть характеристики, позволяющие точно идентифицировать объект. У банка могут возникнуть вопросы, если акт приема-передачи не подписан. Если договором предусмотрено его обязательное наличие, соглашение может быть расторгнуто по инициативе кредитора.

Разновидности актов

Виды актов приема-передачи зависят от того, между кем заключается сделка, а также от типа недвижимости:

  1. Первичный рынок. Одной стороной является застройщик или его представитель, а второй – покупатель. Полномочия продавца должны подтверждаться доверенностью, без которой акт приема-передачи квартиры по договору долевого участия (ДДУ) не имеет юридической силы.
  2. Вторичное жилье. Обе стороны, как правило, граждане. Необходимо, чтобы были отражены их роли: продавец, покупатель или представитель одного из участников сделки, паспортные данные.
  3. Комната. Важно, чтобы лицевые счета собственников были разделены. Акт приема-передачи комнаты должен позволять идентифицировать недвижимость.
  4. Доля. Фиксируется лишь та часть, которая отчуждается по договору (если помещение разделено). В акте придётся обозревать всю квартиру или дом, если доли не выделены в натуре. Целесообразно привлечь второго собственника.

Справка.

Выделение долей в натуре – это юридический термин, обозначающий, что за конкретным гражданином закрепляются не просто доли на бумаге, но и конкретное помещение в многокомнатной квартире, определенный участок земли, часть дома и т. д.

Что отразить в документе

У застройщиков окончательный и промежуточный акт приема-передачи предусмотрен в типовой форме. Однако в него могут вноситься коррективы по желанию покупателя. В частности, стоит отразить недоделки и сроки их устранения (смотровой лист).

В документе можно отразить следующее:

  1. Дата и место подписания;
  2. Данные сторон, позволяющие их идентифицировать;
  3. Место расположения объекта;
  4. Фактическое состояние недвижимости (новостройка, вторичный рынок);
  5. Данные о наличии/отсутствии ремонта;
  6. Сведения об инженерных сетях (стационарный телефон, газоснабжение, электричество, отопление и прочее);
  7. Наличие или отсутствие задолженности перед поставщиками услуг, по коммунальным платежам;
  8. Фактические показания счётчиков.

Важно! Когда подписывается акт, могут быть изготовлены фотоснимки. Об этом тоже целесообразно указать в тексте документа.

Обязательные требования к акту:

  • Время, место составления и подписания;
  • Существование минимум в двух экземплярах;
  • Все копии должны быть идентичными, иметь рукописные подписи;
  • В документе прописываются данные, позволяющие определить стороны или их представителей.

Передача комнаты, доли в праве собственности

Законодательством предусмотрен особый порядок отчуждения части недвижимости, у которой два собственника и более. Первоочередное право приобретения объекта относится к остальным дольщикам. Что касается акта приема-передачи доли квартиры, то на этот счёт в законе ничего не сказано. Соответственно, он составляется по тем же правилам, что и для всего жилья.

Акт приема-передачи квартиры при дарении не является обязательным, но его тоже можно подготовить и подписать. Ведь для безвозмездной передачи объекта он уже должен быть зарегистрирован в Росреестре. Значит, состояние квартиры, наличие инженерных сетей и прочее может быть отражено непосредственно в договоре дарения.

Распространённые ошибки

Главная оплошность, которую совершают покупатели – это заключение договора без акта. Суды занимают такую позицию: если приобретатель недвижимости подписал соглашение и взял ключи, значит, претензий у него не было. А в это время продавец может вывезти из квартиры мебель (если её наличие в договоре не отражено) и даже заменить плиту и сантехнику на более дешёвые. Возможны и другие ошибки.

Использование типового документа

Конечно, можно скачать простой образец акта приема передачи квартиры в Word, но он должен подходить для определенной ситуации. Велик риск, что какой-то важный нюанс, принципиальный для одной из сторон, будет упущен.

«Слепая передача»

Обязательно нужен акт приема-передачи квартиры с показаниями счетчиков, а проверить их можно лишь в помещении. Подписание документа без сверки значений может повлечь риски как для продавца, так и для покупателя. Рекомендуется также составлять документ непосредственно перед заключением договора. Например, при показе квартиры риэлтором в ней будет одна мебель и техника, а в акте – отражена другая.

Отсутствие второй стороны

Односторонний акт приема-передачи тоже имеет место быть. Он может применяться застройщиком если в течении 2 месяцев приёмщик необоснованно уклоняется от подписания документа. Если же застройщик не подписывает документ приёма-передачи, не желая устранять недоделки, то необходимо обращаться с исковым заявлением в суд. Без решения о понуждении продавца (покупателя) к передаче недвижимости, сделку не получится зарегистрировать в органах Росреестра.

Отказ от отражения дефектов при приёме квартиры у застройщика

На первичном рынке жилья к акту прилагается смотровой лист, где указываются недоделки. Приёмка помещения производится с оговорками, что в будущем даёт права либо требовать устранения недостатков, либо взыскать компенсацию. Если в смотровом листе претензий не отражено, доказать правоту в будущем станет сложно.

Итог

Как правило, без акта не обойтись. Отчуждение недвижимости подчиняется ряду особенностей, установленных Гражданским кодексом. Допускается договор купли-продажи без акта приема-передачи, если речь идёт о вторичном рынке. В соглашении должен быть отражён факт как отчуждения, так и принятия недвижимости, отсутствие взаимных претензий.

Для первичного рынка ограничиться одним лишь договором не удастся. Акт приема-передачи квартиры от застройщика понадобится как для регистрации, так и для получения налогового вычета, передачи банку при ипотеке. Законом жёстко не установлены требования к содержанию документа, но в нём следует закрепить важнейшие аспекты, позволяющие идентифицировать объект, его текущее состояние, показания счётчиков и прочее.

Похожие записи
Комментарии: 1
  1. Евгений
    27.12.2020 в 17:09 – Ответить

    Когда покупал квартиру понадеялся на юриста агенства недвижимости, т.е. сам особо в тонкости не вникал, ведь есть целый юрист сопровождающий сделку. В результате доверчивости у меня не оказалось на руках акта приема-передачи. Соответственно не оказалось зафиксированных показаний счетчиков воды и счетчика тепла. При покупке бывший владелец заверял, что все показания снимают представители соответствующих организаций и вносят в квитанции. Сами квитанции были оплачены. Как оказалось в последствии, уже 1,5 года в этом доме никто показания не снимал и оплата шла по нормативам. В результате мне пришлось вызывать контролера для сверки. Ждал почти два месяца. Пришел контролер, снял показания счетчиков воды. Для снятия показаний счетчика тепла, оказалось, нужен контролер из другой конторы. Пришлось писать еще одно заявление, а ждать контролера наверное придется снова два месяца.
    Если бы был на руках акт приема-передачи, можно было бы завести новые счета с текущими показаниями и не заниматься ненужной перепиской.
    Вывод: ненужно доверят никаким юристам — сами проверяйте наличие всех документов. Неплохо иметь под рукой и фотографии с показаниями счетчиков.

Добавить комментарий